Nawigacja

Interesuje cię umowa najmu? Szukasz praktycznych informacji? Potrzebujesz przykładowych postanowień do wykorzystania w umowie?

Doskonale trafiłeś. Czytaj dalej. Na końcu artykułu znajdziesz niespodziankę.

Umowa najmu – wstęp

Otworzyłeś własną działalność. Jesteś dumnym właścicielem sklepu internetowego*. Początki jak to początki – bywają trudne. Działasz na małą skalę ze swojego salonu.

Jednak z czasem biznes zaczyna się rozkręcać. Masz coraz więcej klientów, coraz więcej zamówień, coraz więcej towaru. Kiedy zauważasz, że dzieci zaczynają budować labirynt między pudłami w mieszkaniu, już wiesz, że czas poszukać miejsca, gdzie będziesz mógł trzymać wszystkie rzeczy i w spokoju pracować.

Czas wynająć lokal. Grunt, by zrobić to mądrze. Tutaj przyda się dobra umowa najmu.

* Sklep internetowy to oczywiście tylko przykład. Informacje zawarte w tym artykule dotyczą również innych branż.

Informacje o autorze

Autorką tego artykułu jest Magdalena Zając – Lewandowska, prawniczka zajmująca się na co dzień przygotowywaniem, weryfikowaniem i negocjowaniem umów najmu.

Jeżeli potrzebujesz indywidualnej pomocy w zakresie umowy najmu, wyślij wiadomość na adres najem@prakreacja.pl.

Umowa najmu – co to jest?

Umowa najmu jest jedną z najczęściej zawieranych umów. Może dotyczyć w zasadzie każdej rzeczy – od sprzętu, przez samochód, po nieruchomość.

Najczęściej jednak myślimy o umowie najmu wtedy, gdy chcemy wynająć lokal.

Zgodnie z regulacją Kodeksu cywilnego przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Czyli w skrócie – ktoś ma lokal, z którego nie korzysta, ty nie masz lokalu, a musisz gdzieś się podziać. On ci pozwala korzystać ze swojego lokalu, a ty mu w zamian płacisz czynsz. Proste, jasne i przejrzyste.

Umowa najmu - biuro
Większość biur funkcjonuje w wynajmowanych lokalach, choć oczywiście zdarza się też własność.

Umowa najmu – kto jest kim?

W umowie najmu występują dwie strony:

  • Wynajmujący,
  • Najemca.

Wynajmującym jest osoba, która ma lokal. Najemcą jest osoba, która potrzebuje lokalu.

Czasem możesz spotkać się również z pojęciem Podnajemcy. Podnajemca to osoba, która podnajmuje lokal.

Co to oznacza? Podnajemca najmuje lokal nie od właściciela, ale od osoby, która również go wynajmuje. Tworzy się więc taki łańcuszek – właściciel lokalu (Wynajmujący) wynajmuje go Najemcy, a Najemca wynajmuje ten sam lokal Podnajemcy.

Podnajem w swoich skutkach nie różni się w zasadzie od najmu. Stosuje się te same przepisy. Jednakże podnajem może trwać tak długo, jak trwa sama umowa najmu. Jeżeli zostanie ona rozwiązana z jakiegokolwiek powodu, umowa podnajmu również się rozwiąże.

Przy podnajmie bardzo ważne jest sprawdzenie, czy Najemca może podnająć lokal. Zgodnie bowiem z art. 6882 Kodeksu cywilnego bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Podnajęcie lokalu bez zgody Wynajmującego może skutkować rozwiązaniem umowy.

Historia ku przestrodze

Adam postanowił otworzyć Escape Room. Po tygodniach poszukiwań znalazł idealny lokal – świetna lokalizacja w przystępnej cenie.

Okazało się, że lokal chce podnajać Agata, która ma podpisaną umowę najmu z właścicielem.

Adam przez moment się wahał, ale przecież takiej okazji nie można przepuścić. Podpisał z Agatą umowę podnajmu. Wyremontował cały lokal, zainwestował w to duże pieniądze.

Po dwóch miesiącach dostał pismo od właściciela lokalu, że musi opuścić lokal, ponieważ umowa najmu z Agatą została rozwiązana w trybie natychmiastowym. Nie miała ona prawa go podnajać.

Umowa najmu – w jakiej formie?

Forma umowy najmu jest dowolna. Może więc to być nawet umowa ustna czy mailowa.

Dla celów dowodowych najlepiej jest jednak mieć umowę w formie pisemnej. Chodzi oczywiście o wydrukowaną umowę z podpisami Wynajmującego i Najemcy.

Więcej o formach zawierania umów przeczytasz tutaj:

Najlepiej by podpisy były oryginalne i własnoręczne. W ostateczności można zadowolić się skanem podpisanej umowy, ale wtedy już nie będzie to forma pisemna w myśl prawa.

Oprócz podpisów na końcu umowy, zadbaj również o parafki na wszystkich pozostałych stronach. Uniemożliwi to podmianę strony umowy, gdyby komuś przyszedł taki pomysł do głowy.

Uwaga, ważne. Umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być zawarta na piśmie. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony.

Zatem jeżeli chcesz zawrzeć umowę najmu lokalu na czas określony dłuższy niż rok, to od formy pisemnej nie ma już odwrotu.

Nie powinien być to jednak problem, bo z mojego doświadczenia wynika, że umowy najmu zawierane są najczęściej właśnie na piśmie oraz przy jednoczesnej obecności stron przy podpisywaniu umowy.

Ta jednoczesna obecność stron jest ważna, bo pozwala uniknąć procedury zawierania umowy na odległość, np. poprzez uciążliwe przesyłanie podpisanych egzemplarzy umowy pocztą, jak to często ma miejsce np. przy umowach o dzieło z freelancerami.

Umowa najmu – treść

Wiesz już, że najlepiej zawrzeć umowę najmu na piśmie. Co w takiej umowie powinno się znaleźć?

Minimum treści umowy najmu to:

  • strony umowy – Wynajmujący i Najemca,
  • oznaczenie wynajmowanego lokalu – gdzie on się znajduje: miasto, ulica, numer budynku, numer lokalu,
  • wysokość czynszu – warto, aby było określone, czy podana kwota jest kwotą netto czy brutto.
Przykład oznaczenia strony umowy

Anna Nowak, zamieszkała w Gdańsku, ul. Zamkowa 17, PESEL 87120178001, prowadząca działalność gospodarczą pod firmą Sklep internetowy ANA Anna Nowak z siedzibą w Gdańsku, ul. Jarzębinowa 10, NIP 6786543736, REGON 90878654.

XYZ sp. z o.o., z siedzibą w Łodzi, ul. Piotrkowska 345, wpisana do Rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, sąd rejestrowy: Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi, XX Wydział Gospodarczy KRS, pod nr 000076843; NIP 6786543736, REGON 90878654, kapitał zakładowy: 40.000 zł, reprezentowana przez Annę Nowak – Członka Zarządu uprawnionego do samodzielnej reprezentacji, na podstawie odpisu KRS, który stanowi załącznik do umowy.

Przykład oznaczenia lokalu

Przedmiotem najmu jest lokal użytkowy nr 303, o powierzchni 70 m2,położony na 3 piętrze w budynku znajdującym się Poznaniu przy ul. Niedźwieckiej 90.

Przykład oznaczenia czynszu

Z tytułu Najmu najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu czynsz w wysokości 1.300 zł netto, płatny miesięcznie z góry.

Więcej nie jest potrzebne. Pozostałe kwestie są uregulowane w Kodeksie cywilnym.

Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby umowa była bardziej rozbudowana. Przepisy Kodeksu cywilnego strony mogą zmieniać, tak aby dostosować umowę do swoich potrzeb.

Poza tym nie oszukujmy się – łatwiej i poręczniej jest mieć wszystko w jednej umowie niż za każdym razem, kiedy czegoś nie wiemy, sięgać do Kodeksu.

Co więc dodatkowo powinno zostać uregulowane w umowie?

Umowa najmu - treść
Każdą umowę warto dobrze przemyśleć.

Umowa najmu – kaucja

W umowie najmu często pojawia się kaucja, jej wysokość oraz warunki zwrotu.

Kaucja jest pobierana przez Wynajmującego jako zabezpieczenie.

Kaucja nie zostanie ci zwrócona, jeżeli w czasie trwania najmu zniszczysz lokal lub będziesz zalegał z płatnościami.

Najczęściej wysokość kaucji określa się wielokrotnością czynszu (np. w wysokości dwumiesięcznego czynszu).

Przykład postanowienia

W dniu podpisania umowy Najemca zobowiązany jest wpłacić kaucję w wysokości dwukrotności czynszu brutto, tj. kwotę 3.000 zł, jako zabezpieczenie roszczeń wynikających z umowy najmu. Jeżeli wszystkie zobowiązania zostaną uregulowane, kaucja zostanie zwrócona w terminie 14 dni po rozwiązaniu umowy.

Umowa najmu – faktury i termin płatności

Coraz więcej Wynajmujących posługuje się elektronicznymi fakturami VAT.

Jednakże Najemca musi wyrazić zgodę na dostarczanie faktur w takiej formie. Jest to wygodne dla obu stron i ogranicza ilość papierowych dokumentów.

Nie warto w umowie uzależniać terminu zapłaty faktury daty odebrania jej przez Najemcę. Może to rodzić szereg problemów i trudności, np. gdy Najemca w ogóle nie odbierze faktury VAT. Lepiej w umowie wskazać konkretną datę.

Przykład postanowienia

Z tytułu Najmu najemca zobowiązuje się płacić Wynajmującemu czynsz w wysokości 1.300 zł netto, płatny miesięcznie z góry do 10 dnia każdego miesiąc. Faktura zostanie doręczona Najemcy drogą elektroniczną na adres e-mail xyz@gmail.com.

Umowa najmu – nakłady na lokal

Jeżeli lokal ma zostać zaaranżowany na potrzeby twojej działalności cały zakres prac adaptacyjnych powinien być zawarty w umowie, bądź w załączniku do niej.

Niezwykle istotnym elementem jest również rozstrzygnięcie, co stanie się z nakładami po rozwiązaniu umowy.

Historia ku przestrodze

Marek wynajął lokal pod swoją działalność. Umowa została zawarta na czas nieokreślony.

Dostosował go do swoich potrzeb – zrobił remont, postawił ścianki działowe, zamontował klimatyzację. Wydał na adaptację kilkanaście tysięcy złotych.

Oczywiście wszystkie prace zostały wykonane za wiedzą i zgodą Wynajmującego.

Po pół roku Wynajmujący wypowiedział umowę najmu.

W umowie nie znalazło się postanowienie, w jaki sposób będą rozliczone nakłady dokonane przez Marka, w związku czym obowiązywać będzie regulacja kodeksowa.

Wynajmujący dokonał wyboru i Marek musi doprowadzić lokal do stanu sprzed dokonania remontu. Na własny koszt musi więc wyburzyć ścianki działowe i zdemontować klimatyzację.

Umowa najmu – klauzula waloryzacyjna

Klauzula waloryzacyjna ma na celu urealnienie wysokości czynszu wraz ze zmianą wartości pieniądza.

Strony umawiają się, że co roku czynsz wzrośnie o wartość jakiegoś miernika, np. wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych.

Zastrzegając klauzulę waloryzacyjną niemożliwa jest podwyżka czynszu poprzez wypowiedzenie wysokości czynszu.

Przykład postanowienia

Wysokość stawki czynszu będzie podlegała indeksacji o wielkość wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za poprzedni rok kalendarzowy ogłaszanego przez Prezesa GUS. Pierwsza indeksacja nastąpi od dnia 1 lutego 2019 roku.

Umowa najmu – dostęp do mediów

W umowie powinno zostać wyszczególnione dostęp do jakich mediów w lokalu zapewnia Wynajmujący (np. energia elektryczna, woda, ogrzewanie), a dostarczenie jakich mediów pozostaje w gestii Najemcy (np. telefon, internet).

Dodatkowo powinno zostać uregulowane, w jaki sposób rozliczane są opłaty za media.

Umowa najmu – kary umowne

W wielu umowach najmu zastrzegane są kary umowne.

Kara umowna to swojego rodzaju odszkodowanie za niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie umowy.

Kara umowna może być zastrzeżona np. w przypadku nieterminowego przekazania lokalu przez Wynajmującego albo jeżeli umowa zostanie rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym z winy Najemcy.

Przykład postanowienia

W razie opóźnienia w wydaniu lokalu przekraczającego 7 dni Wynajmujący zapłaci na rzecz Najemcy karę umowną w wysokości 5.000 zł. Kara płatna będzie w terminie 7 dni od wezwania do jej zapłaty dokonanego na piśmie.

Umowa najmu – bezumowne korzystanie

Jeżeli umowa najmu z jakiegokolwiek powodu się rozwiąże, a ty nadal będziesz zajmował lokal Wynajmujący będzie miał prawo obciążyć cię odszkodowaniem za bezumowne korzystanie z lokalu.

Jest to szczególny rodzaj kary umownej. Przeważnie jej wysokość określa się poprzez wielokrotność miesięcznej stawki czynszu.

Przykład postanowienia

Jeśli mimo ustania najmu, Najemca będzie nadal korzystał z przedmiotu najmu lub choćby uniemożliwiał Wynajmującemu wejście w jego posiadanie, zapłaci odszkodowanie za każdy rozpoczęty miesiąc bezumownego korzystania z rzeczy w kwocie odpowiadającej 2-krotnej wysokości obowiązującego czynszu.

Umowa najmu – odsetki

W razie nieterminowej zapłaty czynszu Wynajmujący ma prawo naliczyć odsetki za opóźnienie.

Mamy trzy rodzaje odsetek:

  • odsetki ustawowe za opóźnienie (uregulowane w Kodeksie cywilnym obecnie w wysokości 7%),
  • odsetki maksymalne za opóźnienie (uregulowane również w Kodeksie cywilnym obecnie w wysokości 14%),
  • odsetki za opóźnienie w transakcjach handlowych (uregulowane w ustawie o terminach zapłaty w transakcjach handlowych obecnie w wysokości 9,5%).

Oczywiście w umowie może być zastrzeżona inna wysokość odsetek. Będziemy wtedy mieli do czynienia z odsetkami umownymi. Ich wysokość jednak nie może przekroczyć stopy odsetek maksymalnych, czyli 14% w skali roku.

Umowa najmu
Szukasz sprawdzonego wzoru umowy najmu? Kliknij w grafikę.

Umowa najmu – na czas określony czy nieokreślony?

Istnieją dwa rodzaje umów (i nie dotyczy to tylko najmu):

  • umowa na czas określony,
  • umowa na czas nieokreślony.

Każda z umów ma swoje plusy i minusy.

Umowy na czas określony są bardziej trwałe. Nie można ich tak łatwo wypowiedzieć. Można to zrobić tylko w wypadkach określonych w umowie.

Kiedy umowa będzie zawarta na przykład na 3 lata to Wynajmujący nie zaskoczy cię nagle informacją, że masz 3 miesiące na wyprowadzkę. Daje to poczucie pewności i trwałości najmu. Działa to jednak w dwie strony i ty również nie będziesz mógł tak łatwo zrezygnować z najmu.

Przy umowach okresowych (czyli na czas określony) nie masz również pewności, że kiedy upłynie termin, to Wynajmujący tę umowę przedłuży.

Umowa najmu na czas nieokreślony brzmi kusząco. Nie ma żadnego terminu granicznego. Możemy więc wynajmować lokal, do kiedy chcemy.

Jest jednak jedno ALE… Umowę na czas nieokreślony można wypowiedzieć w każdym momencie. Okres wypowiedzenia wynosi co najmniej 3 miesiące, licząc na koniec miesiąca kalendarzowego.

Może to więc oznaczać, że po 6 miesiącach najmu, kiedy zdążysz się już urządzić i zadomowić w swoim nowym lokalu, a nawet czuć się jak u siebie w domu, okaże się, że musisz go opuścić.

Oczywiście możliwość wypowiedzenia również w tym wypadku działa w dwie strony i to ty będziesz mógł w dowolnym momencie zrezygnować.

Historia ku przestrodze

Aleksandra wynajmowała lokal XYZ sp. z o.o. Umowa była zawarta na czas nieokreślony. W umowie był zastrzeżony jednomiesięczny termin wypowiedzenia.

W czerwcu Aleksandra wypowiedziała umowę Najemcy ze skutkiem na koniec lipca.

W sierpniu XYZ sp. z o.o. nadal zajmowała lokal. Anna wezwała ich do opuszczenia lokalu z uwagi na zakończenie umowy.

XYZ sp. z o.o. odpowiedziała, że stosunek najmu nadal trwa.

Wypowiedzenie umowy było bezskuteczne, ponieważ nie został zachowany trzymiesięczny termin wypowiedzenia.

Aleksandra była więc zmuszona po raz kolejny dokonać wypowiedzenia.

Umowa najmu – na jaki czas najlepiej?

Nie ma reguły, na jaki czas najlepiej jest zawrzeć umowę najmu. Wszystko zależy od indywidualnej sytuacji.

Wynajmujący na pewno będzie chciał zawrzeć umowę na jak najdłuższy okres czasu. Lokal wynajęty to lokal przynoszący dochód.

Najemcy niekoniecznie musi zależeć na jak najdłuższym najmie. Wszystko zależy od rodzaju prowadzonej działalności.

Jeżeli prowadzisz działalność, w której istotne znaczenie ma lokalizacja to najlepszą opcją jest wynajęcie lokalu na próbę, czyli na krótki okres np. 1 roku.

Po tym czasie będziesz już wstanie ocenić, czy to miejsce spełnia twoje oczekiwania. W takim wypadku warto zastrzec w umowie jednostronną możliwość przedłużenia tej umowy na kolejny okres.

Przykład postanowienia

Po okresie obowiązywania umowy zostanie ona przedłużona na dotychczasowych warunkach na kolejny okres 5 lat, jeżeli Najemca na 3 miesiące przed końcem umowy złoży Wynajmującemu oświadczenie o woli przedłużenia umowy. W razie braku takiego oświadczenia, umowa rozwiązuje się z okresem, na jaki została zawarta.

Jeżeli natomiast lokalizacja i ilość klientów przychodzących do lokalu nie jest warunkiem powodzenia twojego przedsięwzięcia wtedy warto rozważyć zawarcie umowy na dłuższy czas.

Polecam to przede wszystkim, jeżeli planujesz zaaranżować lokal po swojemu i zainwestować w niego środki. Da ci to poczucie bezpieczeństwa, że nie zostaniesz nagle na lodzie.

Umowa najmu - bezpieczeństwo
Bezpieczeństwo w biznesie to jedna z podstawowych wartości.

Umowa najmu na czas określony a jej wypowiedzenie

Wspomniałam wcześniej, że umowę na czas określony można wypowiedzieć tylko w wypadkach określonych w umowie. Jakie to będą sytuacje? Zdecydują o tym strony.

Przykładowo może to być:

  • znaczne zniszczenie lokalu przez Najemcę,
  • nieuzupełnienie kaucji przez Najemcę w trakcie najmu,
  • podnajmowanie lub użyczanie lokalu przez Najemcę osobom trzecim bez zgody Wynajmującego (o ile taka zgoda będzie zastrzeżona w umowie),
  • prowadzenie działalności przez Najemcę w sposób utrudniający korzystanie z budynku,
  • zniszczeniu lokalu lub budynku, bądź zmiana jego przeznaczenia uniemożliwiająca prowadzenie działalności Najemcy.
  • uniemożliwienie Najemcy korzystania z lokalu,
  • stan budynku lub lokalu zagraża zdrowiu lub życiu Najemcy lub jego pracowników,
  • ogłoszenie upadłości lub likwidacja Najemcy,

W umowie powinien być również określony okres wypowiedzenia umowy. Nie może on być krótszy niż 3 miesiące, licząc na koniec miesiąca kalendarzowego.

Niezwykle istotne jest więc precyzyjne wskazanie sytuacji, kiedy umowa najmu może być wypowiedziana. Leży to zarówno w interesie Najemcy, jak i Wynajmującego. Daje to bowiem poczucie pewności oraz gwarancję trwałości najmu.

Przykład postanowienia

Wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę za 3 – miesięcznym okresem wypowiedzenia, jeżeli Najemca rażąco narusza warunki i obowiązki określone w Umowie, a w szczególności w przypadku: nie wpłacenia lub nie uzupełnienia kaucji po jej użyciu przez Wynajmującego w trakcie trwania Umowy.

Umowa najmu – jak ją rozwiązać?

Wypowiedzenie umowy jest jedną z możliwości rozwiązania umowy. Każde wypowiedzenie prowadzi do rozwiązania umowy, ale nie każde rozwiązanie umowy następuje w wyniku jej wypowiedzenia.

Umowę można rozwiązać:

  • poprzez jej wypowiedzenie z zachowaniem okresu wypowiedzenia,
  • poprzez jej wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym,
  • poprzez odstąpienie od umowy,
  • za porozumiem stron.

Umowa najmu – wypowiedzenie

Wypowiedzenie to oświadczenie woli jednej ze stron, złożone drugiej stronie.

W dowolnym momencie można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas nieokreślony. Umowę na czas określony tylko w wypadkach przewidzianych w umowie. Oczywiście przy zachowaniu przewidzianych okresów wypowiedzenia.

Przykład oświadczenia

Działając na podstawie § 5 Umowy najmu zawartej dnia 26 października 2017 r. wypowiadam umowę ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia upłynie dnia 31 grudnia 2017 r.

Przy najmie lokali okres wypowiedzenia nie może być krótszy niż 3 miesiące. W umowie może być oczywiście zastrzeżony dłuższy okres wypowiedzenia, np. 6 miesięcy czy rok. Okres trzech miesięcy to takie minimum.

W większości umów najmu znajduje się zwrot “ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego”. Co on właściwie oznacza? Determinuje on sposób liczenia okresu wypowiedzenia.

Wbrew pozorom obliczanie okresu wypowiedzenia umowy najmu nie jest skomplikowane.

Wyobraźmy sobie, że podpisałeś umowę najmu na czas nieokreślony.

Okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.

Złożyłeś wypowiedzenie umowy najmu 15 stycznia. Do kiedy będzie obowiązywała umowa?

Odpowiedź: do 30 kwietnia.

Dlaczego? Okres wypowiedzenia liczy się od kolejnego pełnego miesiąca po miesiącu, w którym Wynajmujący mógł zapoznać się z wypowiedzeniem.

Jeżeli wypowiedzenie dotarło do niego 15 stycznia to trzymiesięczny okres wypowiedzenia zaczynamy liczyć od lutego. Luty to pierwszy miesiąc, marzec – drugi miesiąc, kwiecień – trzeci miesiąc.

Co jest niezwykle istotne – wypowiedzenie musi dotrzeć do Wynajmującego przed końcem miesiąca.

Nieistotne jest, kiedy wyślesz wypowiedzenie – ważne, kiedy Wynajmujący je odbierze.

Przykładowo – jeżeli wyślesz wypowiedzenie 29 stycznia, a Wynajmujący dostanie je 3 lutego to okres wypowiedzenia zaczyna się liczyć od marca i trwa do końca maja.

Umowa najmu – wypowiedzenie ze skutkiem natychmiastowym

Umowa najmu może być również wypowiedziana ze skutkiem natychmiastowym.Oznacza to, że umowa zostanie rozwiązana bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Sytuacje, w których umowa może być wypowiedziana ze skutkiem natychmiastowym określa Kodeks cywilny. Należą do nich m.in.:

  • Najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie,
  • Najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, po upływie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu,
  • Najemca lokalu przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym,
  • rzecz w chwili wydania Najemcy miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy,
  • wady rzeczy będącej przedmiotem Najmu powstały po jej wydaniu Najemcy, a Wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą,
  • wady najętego lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, chociażby w chwili zawarcia umowy Najemca wiedział o wadach.

Oczywiście w umowie mogą zostać przewidziane jeszcze inne, dodatkowe powody rozwiązania umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Wszystko zależy od poczynionych ustaleń.

Historia ku przestrodze

Paweł prowadził sklep internetowy. Ciągle miał duże dostawy towaru i przygotowywał towar do wysyłki.

W lokalu, który wynajmował brakowało więc na to wszystko miejsca. Paweł ustawiał więc te pudła w korytarzu, który dzielił z innymi najemcami.

Wynajmujący kilkakrotnie zwracał Pawłowi uwagę, że najemcy skarżą się, że mają utrudniony, a czasem więc uniemożliwiony dostęp do swoich lokali i jest to dla nich uciążliwe. Paweł jednak nadal ustawiał pudła w korytarzu.

Po tygodniu otrzymał od Wynajmującego wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym, ponieważ Paweł czynił korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

Umowa najmu – odstąpienie

Od wypowiedzenia umowy trzeba odróżnić odstąpienie od niej. Odstąpienie od umowy wywołuje taki skutek, jak gdyby umowa nigdy nie istniała. W związku z czym wszystkie świadczenia, które poczyniły strony powinny zostać wzajemnie zwrócone.

Różnica między wypowiedzeniem jest taka, że wypowiedzenie działa na przyszłość, czyli rozwiązuje umowę, nie przekreślając jej istnienia. W wyniku odstąpienia przyjmujemy, że umowa nigdy nie została zawarta. Taka trochę fikcja.

Odstąpienie od umowy najmu jest jednak ograniczone.

Po pierwsze, prawo odstąpienia strony muszą przewidzieć w umowie.

Po drugie, odstąpienie od umowy może nastąpić tylko i wyłącznie przed wydaniem lokalu.

Przykład postanowienia

W razie niewydania lokalu w umówionym terminie Najemca ma prawo odstąpić od umowy.

Umowa najmu – rozwiązanie za porozumieniem stron

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron jest najmniej sformalizowaną formą rozwiązania umowy.

Nie obowiązują tutaj żadne terminy wypowiedzenia. Wynajmujący i Najemca wspólnie ustalają, z jaką datą umowa najmu zostanie rozwiązana.

Przykład oświadczenia

Strony zgodnie ustalają, że umowa najmu rozwiąże się dnia 30 listopada 2017 r.

Przy rozwiązaniu umowy za porozumieniem stron jest jednak jeden haczyk – obie strony muszą wyrazić zgodę na rozwiązanie umowy w takim trybie.

Umowa najmu - rozwiązanie za porozumieniem stron
Rozwiązanie za porozumieniem stron to wygodna opcja, ale nie zawsze możliwa.

Umowa najmu – negocjacja

Na sam koniec chcę ci powiedzieć, że umowę najmu, jak każdą inną umowę, możesz, a wręcz powinieneś negocjować.

Negocjacje najczęściej dotyczą stawki czynszu. Warto też ustalić:

  • warunki rozliczeń za media,
  • czas obowiązywania umowy,
  • tryby rozwiązania umowy,
  • zasady zwrotu nakładów po ustaniu najmu,
  • warunki zwrotu kaucji.

Musisz zastanowić się na czym  najbardziej ci zależy, co byś chciał, żeby znalazło się w umowie i do tego dążyć.

Przy negocjacjach należy być przede wszystkim elastycznym. Wiadomo, że interesy Wynajmującego i Najemcy w wielu przypadkach są sprzeczne. Należy więc znaleźć złoty środek.

Przy negocjacjach warto zastosować technikę małych ustępstw – w sprawach dla ciebie mniej istotnych warto ustąpić, aby druga strona również miała poczucie, że też powinna iść na ustępstwa.

Jeżeli natomiast druga strona jest nieugięta w istotnej dla ciebie kwestii, to zastanów się, czy warto taką umowę podpisać. Czasem po prostu warto poszukać innego partnera do współpracy.

Potrzebujesz indywidualnej pomocy dotyczącej umowy najmu?

Wyślij wiadomość na adres najem@prakreacja.pl.

Umowa najmu – podsumowanie

Ten artykuł to przegląd najważniejszych zagadnień związanych z umową najmu.

Oczywiście nie wyczerpuje on tematu, bo o najmie można byłoby napisać opasłą książkę, ale wierzę, że ten skondensowany artykuł pomoże ci odnaleźć się w internetowym chaosie informacji o umowie najmu.

W razie jakichkolwiek pytań, pisz śmiało w komentarzu lub na adres najem@prakreacja.pl.

Podobał ci się ten artykuł? Udostępnij go innym. Dzięki poniższym przyciskom zajmie ci to dosłownie chwilę.

Chcesz wiedzieć więcej? Odwiedź strefę wiedzy.

Umowa najmu – checklista kontrolna

Chcesz mieć pewność, że twoja umowa najmu odpowiednio zabezpiecza twoje interesy?

Przygotowałam dla ciebie praktyczną checklistę kontrolą, dzięki której punkt po punkcie sprawdzisz, czy twoja umowa najmu zawiera wszystko, co potrzeba.

Umowa najmu - checklista

Checklista składa się z 13 pytań i podpowiedzi, które pomogą ci zadbać o twoją umowę.

Ten 6-stronicowy dokument stanowi dodatek do tego artykułu i jest jego swoistym streszczeniem w formie ściągawki, którą zawsze możesz otworzyć i prześledzić czy wszystko w twojej umowie najmu jest w porządku.

Checklista dostępna jest tylko dla subskrybentów blogowego newslettera. Zapisz się teraz, a otrzymasz link do pobrania checklisty.

Dodatkowo, otrzymasz w ciągu tygodnia 3 wiadomości z praktycznymi kazusami dotyczącymi umowy najmu.

Zapisz się na newsletter, by otrzymać checklistę kontrolną.

Administratorem Twoich danych osobowych będzie Wojciech Wawrzak, ul. Tatrzańska 91/51, 93-279 Łódź, e-mail: kontakt@wojciechwawrzak.pl. Szczegółowe informacje o przetwarzaniu danych osobowych znajdują się w polityce prywatności. Ponadto, odnajdziesz je w wiadomości potwierdzającej zapis do newslettera.

Umowa najmu – gotowy szablon

Potrzebujesz sprawdzonego wzoru umowy najmu, który będziesz mógł bez obaw wykorzystać w swojej sytuacji?

Przygotowałam dla ciebie taki szablon. Możesz kupić go w blogowym sklepie tutaj: szablon umowy najmu.

Umowa najmu
Szukasz sprawdzonego wzoru umowy najmu? Kliknij w grafikę.

 

  • Wojtku! Można powiedzieć, że właśnie przeczytałam całego Twojego bloga od deski do deski (lub żeby być bardziej konkretną – prawie od deski do deski, ponieważ pominęłam artykuły, których treść wiedziałam, że na 100% nie zainteresuje mnie z racji poruszania tematów, z którymi w żaden sposób nie jestem związana :)) i muszę Ci powiedzieć, że jest rewelacyjny – treściowo, ale i wizualnie. Wiedza jest tutaj przedstawiona w tak przystępny sposób, że nawet laik jest w stanie to wszystko pojąć. Twój blog zdecydowanie ląduje na stałe w moich zakładkach do śledzenia na bieżąco 🙂